Como comprar uma casa: 8 etapas (com fotos)

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Anonim

Comprar uma casa é uma conquista incrível e um dos maiores passos que você dará durante sua vida. Embora o processo possa parecer opressor, quebrar tudo o ajudará a manter a cabeça ereta enquanto procura a casa dos seus sonhos.

Passos

Parte 1 de 4: colocando suas finanças em ordem

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Etapa 1. Fortaleça seu crédito

Quanto mais alta for sua pontuação FICO, que varia de 300 a 850, melhor será a taxa de juros para a qual você se qualificará. A diferença entre uma hipoteca com juros de 4,5% e uma hipoteca com juros de 5% pode significar dezenas de milhares de dólares ao longo da vida do empréstimo. Obtenha uma cópia gratuita de seu relatório de crédito para que você possa ver o que os credores veem em seu histórico de crédito. Pague os cartões de crédito e resolva quaisquer disputas ou inadimplências de crédito. Em geral, pontuações entre 650-700 obterão a taxa média. Uma pontuação mais alta geralmente se qualifica para uma redução de pelo menos ¼% na taxa de juros, mas uma pontuação abaixo de 650 geralmente causa um aumento em suas taxas de juros que às vezes pode ser significativo.

Amostra de taxas com base em sua pontuação de crédito

Faixa de Crédito 600-650 (verifique com seu credor) Entre 650-700 Entre 700-750 Entre 750-850
Taxa de amostragem 6.00% 4.00% 3.90% 3.75%
Valor total devido em uma hipoteca de $ 175.000 (30 anos) $377, 716.83 $300, 771.64 $297, 150.97 $291, 762.82
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Etapa 2. Seja pré-aprovado para determinar o valor real que você pode pagar sem ter problemas financeiros

Candidate-se a vários credores dentro de um período de duas semanas para que as consultas não tenham um impacto adverso em seu relatório de crédito. Faça isso antes de entrar em contato com um corretor de imóveis para ter uma boa ideia do que você pode pagar e não se apaixonar acidentalmente por uma [casa] que não pode pagar.

  • Os vendedores adoram compradores que são pré-aprovados. Os compradores pré-aprovados quase sempre recebem luz verde dos credores, o que significa que há menos risco de o negócio ser cancelado antes de um fechamento bem-sucedido.
  • Não seja pré-qualificado acidentalmente em vez de pré-aprovado. Existe uma diferença. A pré-aprovação significa que o credor está geralmente preparado para lhe conceder um empréstimo depois de ver seus dados financeiros vitais. Pré-qualificado significa apenas que o credor está estimando o que você pode pedir emprestado. Isso não significa que você obterá um empréstimo.
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Etapa 3. Compre sua hipoteca

Espere - por que eu compraria uma hipoteca antes de decidir sobre uma casa? Isso não é totalmente retrógrado? Não necessariamente. Comprar uma hipoteca antes de decidir sobre uma casa pode ser benéfico por um motivo primordial:

  • Você saberá exatamente quanto pode pedir emprestado antes de comprar sua casa. Muitas pessoas se apaixonam por uma casa que - bem - não podem pagar. Eles lutam para encontrar uma hipoteca que cubra o custo da casa. Encontrar uma hipoteca primeiro e uma segunda casa pode parecer menos atraente, mas é mais inteligente. Você saberá imediatamente se uma casa está dentro ou fora de sua faixa de preço.
  • Pense no tipo de entrada que você poderá pagar. Isso deve fazer parte dos cálculos de sua hipoteca, embora você não precise saber com certeza ao comprar uma hipoteca. Tenha uma ideia geral em mente. Mais sobre isso posteriormente no artigo.

Etapa 4. Descubra quais taxas os credores estão usando para determinar se você se qualifica para um empréstimo

"28 e 36" é uma proporção comumente usada. Isso significa que 28% de sua receita bruta (antes de pagar os impostos) deve cobrir as despesas pretendidas com a moradia (incluindo o principal e os juros da hipoteca, bem como os impostos e seguros imobiliários). Os pagamentos mensais de suas dívidas pendentes, quando combinados com suas despesas de moradia, não devem exceder 36% de sua renda bruta. Encontre cada porcentagem de sua renda bruta mensal (28% e 36% de $ 3.750 = $ 1.050 e $ 1.350, respectivamente). Seus pagamentos mensais de dívidas pendentes não podem exceder a diferença entre ($ 300) ou você não será aprovado.

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Etapa 5. Confira os programas dos compradores de primeira viagem

Se você se qualificar para um programa de comprador de imóvel residencial pela primeira vez, eles geralmente têm requisitos de pagamento de entrada muito mais baixos. Estes são oferecidos por vários estados e governos locais. Você também pode acessar até US $ 10.000 em seu 401 (k) ou Roth IRA sem multa. Peça ao seu corretor ou ao departamento de recursos humanos do empregador detalhes sobre o empréstimo desses ativos.

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Etapa 6. Converse e contrate um advogado (opcional)

Se você espera que a compra da casa seja uma tarefa simples e direta, provavelmente precisará apenas de um corretor de imóveis, da empresa de custódia e talvez de um corretor de hipotecas. Mas, novamente, quando as coisas acontecem como o esperado? Contrate um advogado honesto, respeitável e (relativamente) barato se:

  • O custo do advogado é uma gota no oceano em comparação com o total que você provavelmente gastará com a casa.
  • A casa que você está comprando está em execução hipotecária ou em inventário, o que significa que a casa está sendo distribuída como parte do patrimônio de uma pessoa falecida.
  • Você suspeita que o vendedor pode tentar desistir rapidamente do negócio ou você não confia nele.
  • Seu estado exige um advogado no fechamento. Seis estados atualmente exigem a presença de um advogado. Fale com a comissão de imóveis do seu estado para descobrir se é uma prática comum em seu estado. Também é uma boa ideia verificar com um advogado antes de firmar um contrato.

Parte 2 de 4: Compra de uma casa

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Etapa 1. Encontre um bom agente imobiliário para representá-lo no processo de busca e negociação

O agente imobiliário deve ser: amável, aberto, interessado, tranquilo, confiante e qualificado. Aprenda as taxas, métodos, experiência e treinamento do agente. Nos Estados Unidos, os vendedores pagam a comissão do corretor de imóveis, enquanto os compradores podem pagar uma taxa para que o corretor os represente. Procure um corretor de imóveis que more na região, trabalhe em tempo integral, feche vários imóveis por ano e tenha a reputação de estar ocupado. Leia mais em Como selecionar um corretor de imóveis.

  • O trabalho de um corretor de imóveis é conectar pessoas que desejam comprar e vender uma determinada casa. Por esse motivo, um corretor de imóveis tem interesse em vender casas. Um bom corretor de imóveis usará sua experiência para vender a casa certa para o comprador certo - você. Um corretor de imóveis pode informá-lo sobre as escolas, compras nas proximidades, zoneamento da propriedade, construção nas proximidades, idades e valores de propriedades próximas, taxa de crescimento e quaisquer outras estatísticas na área que você possa estar interessado.
  • Inscreva-se em um serviço de alerta do MLS para pesquisar propriedades em sua área. Um serviço de listagem múltipla lhe dará uma ideia do que há no mercado em sua faixa de preço. Seu agente pode fazer isso por você.

    Se você se inscrever por meio de um corretor de imóveis, não é aconselhável ligar para o corretor de imóveis diretamente para ver uma casa. Não peça a um agente para fazer coisas por você, a menos que você esteja planejando que ele o represente - eles não são pagos até que um cliente compre uma casa e não é justo pedir-lhes para trabalhar de graça, sabendo que você ' não vou usá-los para comprar sua casa

  • Comece a procurar casas ao seu alcance. A maioria dos credores sugere que você não pague mais do que 38% de sua renda mensal para a hipoteca e dívidas combinadas. Isso significa que, em um determinado mês, não mais do que 38% do seu salário vai para o pagamento de empréstimos. Você deve usar uma Calculadora de Acessibilidade Doméstica online para encontrar seu próprio ponto ideal. No entanto, para ter uma boa ideia da casa que você pode pagar, calcule suas contas mensais atuais, incluindo cartões de crédito, empréstimos estudantis, etc., e compare-as com sua renda na seguinte planilha:

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    Como encontrar uma hipoteca que você possa pagar com base nas contas e na renda atuais

    Renda: $ 35.000 Renda: $ 50.000 Renda: $ 75.000 Renda: $ 100.000
    Faturas mensais: $ 0 Até $ 187.000 ou $ 1.050 / mês Até $ 264.000 ou $ 1.500 / mês Até $ 391, 938 ou $ 2, 225 / mês Até $ 520.000 ou $ 3.000 / mês
    Faturas mensais: $ 100 Até $ 170, 113 ou $ 950 / mês Até $ 246, 898 ou $ 1, 400 / mês Até $ 374, 875 ou $ 2, 125 / mês Até $ 502, 851 ou $ 2, 900 / mês
    Faturas mensais: $ 500 Até $ 101, 859 ou $ 550 / mês Até $ 178, 644 ou $ 1 000 / mês Até $ 306, 621 ou $ 1, 750 / mês Até $ 434, 597 ou $ 2, 500 / mês
    Faturas mensais: $ 1.000 Não deve comprar casa Até $ 93, 327 ou $ 500 / mês Até $ 221, 303 ou $ 1, 250 / mês Até $ 349, 279 ou $ 2.000 / mês
  • Comece a pensar sobre o que você realmente procura em uma casa. Você provavelmente já tem uma vaga ideia, mas o anjo está nos detalhes. Existem algumas coisas em particular que você e sua família devem pensar bem:

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    • O que você e sua família precisarão em vários anos? Talvez vocês sejam apenas um casal agora, mas há planos para crianças no futuro? Uma casa que cabia confortavelmente duas pessoas pode ser uma tortura para três ou quatro.
    • Quais compensações você está disposto a fazer? Em outras palavras, quais são suas prioridades? Embora gostemos de acreditar que comprar uma casa pode ser simples, muitas vezes é uma provação complexa em que somos forçados a ceder. Você se preocupa mais com um bairro seguro e boas escolas em um grande quintal? Você precisa de uma cozinha grande e funcional mais do que de um quarto grande e luxuoso? O que você está disposto a sacrificar quando chegar a hora do aperto?
    • Você espera que sua renda aumente nos próximos dois anos? Se sua renda aumentou 3% por vários anos consecutivos e você tem um emprego seguro em um setor seguro, provavelmente pode ficar tranquilo, pois é possível comprar uma hipoteca cara, mas ainda razoável. Muitos compradores de casas compram relativamente caro e crescem em suas hipotecas depois de um ou dois anos.
  • Defina a área em que gostaria de morar. Explore o que está disponível nas proximidades. Veja os preços, o design da casa, a proximidade de lojas, escolas e outras amenidades. Leia o jornal da cidade, se houver, e converse com os habitantes locais. Olhe além da casa, para a vizinhança e as condições das casas próximas para ter certeza de que você não está comprando a única joia à vista.

    A área em que sua casa está localizada às vezes é uma consideração mais importante do que a própria casa, uma vez que tem um grande impacto no valor de revenda da sua casa. Comprar um fixer-upper no bairro certo pode ser um grande investimento, e ser capaz de identificar comunidades emergentes - onde mais pessoas querem morar - pode levar você a uma propriedade de pechincha que só terá valor

  • Visite algumas casas abertas para saber o que há no mercado e ver em primeira mão o que você deseja. Preste atenção ao layout geral, número de quartos e banheiros, utensílios de cozinha e armazenamento. Visite propriedades nas quais você está seriamente interessado em vários momentos do dia para verificar o tráfego e congestionamento, estacionamento disponível, níveis de ruído e atividades em geral. O que pode parecer um bairro tranquilo para o almoço pode se tornar um atalho barulhento durante a hora do rush, e você nunca saberia disso se passasse de carro apenas uma vez.

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  • Olhe para casas semelhantes na vizinhança. Se você não tiver certeza sobre o preço, faça com que a casa seja avaliada por um avaliador local, que também analisa os comparáveis. Ao avaliar uma casa, os avaliadores procurarão por casas comparáveis ou “comps” na área que tenham características semelhantes, tamanho, etc. Se sua casa for mais cara do que as comps, ou o avaliador tiver que encontrar comps em uma subdivisão diferente ou mais que 12 milha (0,8 km) de distância, cuidado! Nunca compre a casa mais cara do bairro. Seu banco pode se recusar a financiar a casa, e você provavelmente não verá sua casa valorizar muito. Se puder, compre a casa mais barata da vizinhança - como as casas ao seu redor são vendidas por mais dinheiro do que você pagou, o valor da sua casa aumenta.

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Parte 3 de 4: Fazendo uma oferta

Etapa 1. Adapte seu lance às circunstâncias do vendedor

Isso não é fácil e muitas vezes impossível, mas não custa tentar ao fazer uma das maiores compras da sua vida. Aqui estão algumas coisas para ter em mente ao pensar sobre sua oferta:

  • Quais são as perspectivas financeiras do vendedor? Eles precisam desesperadamente de dinheiro ou estão sentados em cima de uma pilha de dinheiro? Os vendedores com pouco dinheiro estarão mais propensos a aceitar uma oferta que reduza o preço pedido.
  • Se a casa for uma reviravolta, o vendedor costuma investir menos emocionalmente e quer vendê-la rapidamente. Peça ao seu agente que ligue para o agente do vendedor e descubra o que eles querem para a propriedade. As pessoas que estão vendendo casas geralmente já têm um número em mente. Você pode descobrir se uma casa é uma reviravolta olhando os registros de venda, se ela foi vendida recentemente (cerca de um ano atrás) e por muito menos do que está listado agora, e parece melhorada, provavelmente é uma reviravolta. Você também pode procurá-lo no Street View do Google Maps para ter uma ideia de como era antes. Se parecia degradado com as janelas fechadas com tábuas, e agora está muito bom, provavelmente é um flip. Também pode ajudar a tranquilizar o vendedor de que você pode fechar rapidamente (se realmente puder!).
  • Há quanto tempo a casa está no mercado? Casas que estão no mercado há mais tempo geralmente podem ter sua oferta reduzida.
  • Já compraram outra casa? Se os vendedores não estiverem morando na casa que estão tentando vender, pode ser mais fácil dar um lance menor do que você faria de outra forma.
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Etapa 2. Calcule suas despesas de moradia esperadas

Faça uma estimativa dos impostos imobiliários anuais e dos custos de seguro na sua área e some-os ao preço médio da casa que você está tentando comprar. Adicione também quanto você pode esperar pagar nos custos de fechamento. (Eles cobram vários encargos que geralmente variam entre 3 e 6 por cento do dinheiro que você está pedindo emprestado. As cooperativas de crédito costumam oferecer custos de fechamento mais baixos para seus membros.) Coloque o total em uma calculadora de hipoteca (você pode encontrá-los online ou fazer seu Se o valor estiver acima de 28% de sua receita bruta (ou qualquer que seja o percentual mais baixo usado pelos credores em sua situação), você terá dificuldade em obter uma hipoteca.

Determine se você precisa vender sua casa atual para comprar uma nova. Nesse caso, qualquer oferta de compra que você fizer dependerá dessa venda. As ofertas contingentes são mais arriscadas e menos desejáveis para o vendedor, uma vez que a venda não pode ser concluída até que a casa do comprador seja vendida. Você pode querer colocar sua casa atual no mercado em primeiro lugar

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Etapa 3. Esteja preparado para fazer uma oferta acima do preço pedido

A economia da oferta e da demanda às vezes forçará sua mão. Se muitas pessoas estão competindo por poucas casas, esteja preparado para liderar com sua oferta mais alta possível. Alguns compradores de casas não acreditam que você deva liderar com sua oferta mais alta, mas você pode facilmente perder o lance e nunca ter a chance de fazer um lance pela sua casa. Se você quer dar a si mesmo a melhor chance em uma casa de que realmente gosta, lance mão de um lance alto.

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Etapa 4. Fale com seu corretor de imóveis quando estiver pronto para apresentar formalmente sua oferta

Embora as diretrizes para o envio de ofertas possam diferir de estado para estado, geralmente é assim: você envia sua oferta ao seu corretor de imóveis, que a encaminha ao representante do vendedor. O vendedor então decide aceitar, rejeitar ou fazer uma contra-oferta.

  • Inclua dinheiro sério em sua oferta. Isso normalmente representa de 1 a 5% da oferta. Depois de assinar uma oferta, você está oficialmente sob custódia, a menos que cancele usando uma contingência aceita para o contrato durante o período de contingência. Durante a garantia (normalmente de 30 a 90 dias), o credor consegue o financiamento da compra e finaliza a hipoteca.
  • Considere colocar um prazo de validade em sua oferta se você ou seu agente acharem que faz sentido para essa situação. Por exemplo, se você colocar um vencimento de 24 horas, você só está vinculado a essa oferta por 24 horas. Isso pode colocar um pouco de pressão sobre o vendedor para agir rapidamente.

Parte 4 de 4: finalizando o negócio

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Etapa 1. Determine quanto de um adiantamento você precisará oferecer antecipadamente

Um pagamento inicial estabelece patrimônio líquido, ou propriedade, em uma casa. Também é dinheiro sobre o qual você não precisa pagar juros. Quanto mais entrada você conseguir fazer com a sua casa, menos dinheiro você vai pagar pela sua casa.

  • Pode-se esperar que você coloque para baixo de 10-20% do valor de avaliação de uma casa, dependendo do seu pacote de empréstimo. No entanto, existem pacotes de empréstimos que permitem que você pague muito menos. Observe que o valor de avaliação pode ser superior ou inferior ao preço de venda da casa. Se você tem $ 30.000 economizados para um pagamento inicial, por exemplo, você pode usá-lo como um adiantamento para uma casa entre $ 300k (10% do pagamento) ou $ 150k (20% do pagamento). Abandonar com menos frequência, mas nem sempre, exige que você pague seguro hipotecário privado (PMI), o que aumenta o custo mensal da moradia, mas é dedutível de impostos. Porém, 20% é o valor típico para não precisar pagar o PMI.
  • Se você não pode pagar uma entrada de 10% a 20% em sua casa, mas tem um bom crédito e uma renda estável, um corretor de hipotecas pode ajudá-lo com uma hipoteca convencional ou FHA. As hipotecas da FHA exigem apenas 3,5% de entrada e existem outros pacotes de empréstimos que exigem apenas 3% de entrada. Existem também empréstimos do USDA e VA que não exigem entrada de dinheiro. Converse com seu corretor de hipotecas para encontrar sua melhor opção.
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Etapa 2. Certifique-se de que a aceitação final seja baseada em uma inspeção residencial adequada

Solicite os seguintes levantamentos e relatórios: inspeção, pragas, podridão seca, radônio, materiais perigosos, deslizamentos de terra, planícies de inundação, falhas de terremoto, escopo de esgoto e estatísticas de crime. (Em geral, você terá de 7 a 10 dias para concluir as inspeções - certifique-se de que seu agente lhe explique completamente ao assinar o contrato de compra e venda.)

  • Uma inspeção residencial custa entre $ 150 e $ 500, dependendo da área e do tamanho da casa, mas pode evitar um erro de $ 100.000. Isso é especialmente verdadeiro com casas mais antigas, pois você deseja evitar minas terrestres financeiras, como tinta à base de chumbo, isolamento de amianto e mofo.
  • Se você usar os resultados da inspeção para negociar para baixo o preço de sua compra, inclua a parte do relatório de inspeção que indica a deficiência para provar que ela existe.
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Etapa 3. Ter uma auditoria de energia doméstica concluída na casa e garantir que o contrato depende do resultado

Fazer uma auditoria de energia em casa é uma parte essencial da experiência de compra de uma casa. Não saber o que realmente custa para aquecer e resfriar uma casa é um desastre financeiro potencial prestes a acontecer. Os compradores de casas fazem "estimativas" ao calcular um novo orçamento doméstico. Essas estimativas podem estar significativamente incorretas e colocar as famílias em condições financeiras terríveis.

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Etapa 4. Feche o depósito

Isso geralmente é conduzido em um escritório de custódia e envolve a assinatura de documentos relacionados à propriedade e seus acordos de hipoteca. O pacote de papéis inclui a escritura, provando que agora você é o dono da casa, e o título, o que mostra que ninguém mais tem direito a ela ou ônus contra ela. Se algum problema persistir, o dinheiro pode ser colocado de lado em depósito até que sejam resolvidos, o que funciona como um incentivo para o vendedor remediar rapidamente quaisquer áreas problemáticas a fim de receber tudo o que é devido.

Considere usar seu advogado imobiliário para revisar documentos de fechamento e representá-lo no fechamento. Novamente, os corretores de imóveis não podem fornecer aconselhamento jurídico. Os advogados podem cobrar de US $ 200 a US $ 400 pelos poucos minutos em que estão lá, mas são pagos para cuidar de você

Pontas

  • Certifique-se de que você economizou dinheiro antes de começar a procurar comprar! Caso você tenha um crédito ruim e queira comprar uma casa, procure programas governamentais que possam ajudar a financiar sua casa.
  • Tente não se apaixonar por uma propriedade em particular. É ótimo encontrar exatamente o que você precisa, mas se você se empenhar em uma casa, pode acabar pagando mais do que vale porque está emocionalmente investido. O negócio também pode fracassar. Esteja disposto a se afastar de qualquer casa; nenhuma casa é tão perfeita que o vendedor possa cobrar o que desejar.
  • Nunca traga um medidor e comece a medir salas! Assim, o agente saberá que você tem apego emocional e poderá cobrar qualquer preço !!!

Avisos

  • Um vendedor que não permite uma inspeção residencial tem algo a esconder-se! Muitas casas que são vendidas em leilão não permitem uma inspeção, por isso é importante saber quais podem ser os seus riscos.
  • Desconfie de um corretor de imóveis que está com pressa para vender um imóvel. Eles podem saber de um evento sinistro, como uma quebra do mercado. Tente procurar ofertas incomuns que os agentes possam oferecer.
  • A economia está muito mal agora, algumas pessoas dizem que este é um bom momento para comprar uma casa (os preços estão baixos), mas outros dizem que é um mau momento para entrar no mercado imobiliário. Recomenda-se discutir e levar em consideração todos os conselhos antes de comprar neste momento.
  • Atualmente é um mercado de vendedores, por isso é importante trabalhar com um corretor de imóveis se você estiver planejando comprar uma casa.

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